资产类别介绍：专用学生宿舍（PBSA）

在英国，目前约有184万名学生在大学就读，其中约23%（42.3万人）来自海外。

在140万左右的英国本土学生中，有很高比例的学生在远离家乡的地方上大学，也不仅仅是海外学生需要在学期期间住宿。由此我们能看出，全英各地对学生宿舍的需求是巨大的。

然而，私营部门总共只有大约68万张床位，甚至这个数字每年都在变化，因为旧的、过时的存货被从市场上拿走了（每年大约7000张）。这使得大学每年需要提供超过120万个床位。

英国高等教育的质量是全球公认的，在全球十大院校中，英国拥有四所，即牛津大学、剑桥大学、伦敦帝国学院和伦敦大学学院（UCL）。因此，英国吸引了越来越多的国内和国际学生。例如，直到2020年初，来自中国的海外学生比例最高，总计约为115,600人。自2008年以来，这一数字每年增长约10%。

综上所述，我们可以发现高质量的学生公寓短缺已经成为一个迫在眉睫的问题。

过去学生住房的面临的困难

直到大约10-15年前，住宿都是由大学（校内）和小型私人房东（校外）为学生提供的。大学通常提供校内的 "宿舍"，但实际上这些宿舍只不过是带有小块学习区域的寝室。有时大学会帮助安排临时的校外住宿，但也有例外。

很大一部分学生住在校外的私人拥有的出租屋中。这通常是由三个、四个甚至更多的学生共同居住的单人房，或者是由房屋改造成的小型公寓或床位，但其质量和维护都不是很理想。

对其中一些房子的状况的抱怨很普遍，要么是破旧/缺乏基本服务（包括安全），要么是对收取的租金太高。但最常见的抱怨是，由于数量短缺，学生在寻找合适的住所方面存在整体困难。

目前对学生住宿短缺的补救措施

在过去的10-15年左右的时间里，一些将学生住宿行业视为投资机会的开发商和投资者开始与大学合作，提供住宿。

尽管目标是相同的，即为学生创造现代的、宜居的、有吸引力的、可负担的和管理良好的住所，其开发方法却不尽相同。

有三个主要的方向：

• 开发商在大学的土地上或在校外建造房屋，开发商获得开发利润作为补偿，并将所有权和经营权留给大学。
• 大学与开发商合作承担建筑成本，并采取某种建设-经营-转让（"BOT"）的方式。开发商将承担大部分费用，但开发商将被 "提名 "作为宿舍的长期经营者并且通过租赁或其他手段获利。租金和利润将根据开发协议的条款分享。
• 简单地说，开发商承担专用学生宿舍的开发，为学生创造有吸引力的校外产品，承担风险，但将所有回报收入囊中。

专用学生宿舍的供需因素

学生人数在2017/18年度和2018/19年度之间分别增加了约9600人和25000人，即2.6-2.7%。因此，2019年是专用学生宿舍市场的又一个强势年，在全英范围内，需求增长继续超过供应。

2019年，有32,000个新床位，为市场提供了新水平的优质存量。预计2020年还会有25,000个床位，所有新床位中约有87%是由私营机构提供的。

在整个英国，目前有大约114,000个专用学生宿舍床位在开发过程中，其中约75,000个有完整的规划批准。然而，对学生宿舍的需求继续以比正在开发的床位数量快30%左右的速度增长，并且在现实情况是，规划程序和开发周期相对缓慢，导致供应和需求出现瓶颈。

此外，政府在2019年9月设定的学生毕业后能够在英国逗留时间的变化（从4个月到2年）正在对需求增长产生实质性影响。这对来自印度的学生来说尤其如此，在过去两年中，需求数量增长了22%和35%。

为什么选择专用学生宿舍（PBSA）？

如果有选择的话，大多数学生可能会住在PBSA的宿舍里，这个比例对于海外学生来说可能更高。影响这种决定的一些关键因素包括：

• 专门建造的住宿（大多数新单位的套房面积约为13平方米，单间面积约为19-20平方米），这能为首次离开家的本地英国学生或海外学子提供一种社区感。
• 住宿条件有利于学习，24小时保安有助于让家长对其子女的安全放心。
• 一些受认可的运营商将Wi-Fi、水电费甚至财产保险作为套餐的一部分，因此事先就能知道总支出。
• 开发商的营销实力：在前往大学之前，学生们能够选择一个有明确条款、平面图以及其他要素的房间，这对开发商说服学生留在他们那里是一个绝对的营销优势。
• 受认可的品牌，如Unite Students（74,000个床位）、Upp（34,600）或iQ（28,000）承诺并提供有质量保证的同质化单元。
• 学生家庭较好的财务状况意味着，即使与其他住宿相比，专用学生宿舍的租金略高（通常高2-3%，但也有例外）也并不是一个能够影响决定的因素。

目前的所有权状况

随着开发商对专用学生宿舍行业参与度的不断提高，股票的所有权比例也发生了变化，目前为：

显然，专用学生宿舍在成为大学主要住宿提供者方面还有很大的空间。

对投资者的吸引力

在过去的2-3年中，对英国专用学生宿舍行业的投资急剧增长，据报道，价值170亿英镑的总投资中，约58%来自海外。亚洲资金，特别是来自新加坡、泰国和中国的资金一直是外国投资的主体。

对于开发商来说，专用学生宿舍的吸引力是相当明显的。例如：

• 安全、稳定的收入来源。
• 热门大学附近的需求远远大于供应。
• 来自富裕家庭的学生在英国学习的市场越来越大（特别是来自中国、印度、加拿大、美国和尼日利亚）。
• 专用套房的租金比非专用套房平均高出2-4%，自2014年以来，此类租金的增长率比通货膨胀率高出16%。
• 尽管过去几年收益率被压缩，但主要地区的收益率可在5-6%之间（尽管伦敦的收益率往往更低，2019年记录的收益率为3.75%）。
• 收益率保障的前提是学生在学期内的入住率，但在夏季可能会有来自会议、活动甚至是休闲旅客的额外收入。
• 由于目前在大城市或靠近大城市的一些新开发项目将专用学生宿舍作为混合用途/多用途计划的一部分，因此，专用学生宿舍附近可能会有其他设施，如零售中心或酒店，甚至住宅楼，可以为开发商和业主在综合体内产生其他收入来源。

近期值得注意的交易以及主要参与者

投资者需求的强劲推动了供应的增长，2019年有超过40亿英镑的专用学生宿舍交易，高于五年的平均水平。这一现象主要是由于Unite Students PLC收购了Liberty。

2020年将代表专用学生宿舍投资活动的新高。2020年5月，黑石集团以46.6亿英镑的价格收购了iQ学生公寓。仅此一项交易的价值就超过了2016-2018年期间所有的专用学生宿舍股票交易。

2019年还见证了更多的新入场者，特别是DWS收购了伦敦的Kelaty House和Vita Student组合。这有助于证明即使在政治不确定的环境下，英国专用学生宿舍行业对全球投资者的持续吸引力依旧强劲。

事实上，2020年已经举行了两次重大的筹资活动，6月Unite集团筹资3亿英镑，7月Kinetic筹资1亿英镑。

展望：对专用学生宿舍行业的持续关注

在英国各地，专用学生宿舍行业可能会保持普遍的强势，并出现基本的供需错配。一旦新冠疫情减弱，与英国脱欧有关的不确定性消散，该行业预计将继续增长并超过其他市场领域。

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