如何通过投资房地产实现多样化

什么是多样化？

多样化是一种常用的投资策略，定义为在一个投资组合中混合各种不同种类的投资。多样化的目的是将资金分散到不同的资产类别、行业和策略中，这样，某个市场的衰退对整个投资组合的影响就比较小。

不同资产类别的例子有股票、债券、交易所交易基金和房地产。投资者可以在每个资产类别中进一步实现多样化，例如，对于房地产，投资者可以在不同的地域、投资策略和物业类型之间进行混合。

为什么多样化那么重要？

多样化是投资的一个关键部分，因为它可以减少投资组合在大的时间跨度上的波动和可能面临的风险。与单一的投资组合相比，拥有一个多样化的投资组合从长期来看通常会产生更高的风险调整后的回报，这也许是在实现长期财务目标的同时能将风险降到最低的最核心的办法。

房地产为什么是一个能提供多样化的资产类型？

房地产为投资者提供了实现多样化的理想机会，因为该资产类别与传统股票投资的相关性很低。此外，即使就房地产本身而言，也有无数的方法可以实现资产多样化，如按行业、地域或战略的方式进行混合投资。

发表在《Journal of Real Estate Research》上的研究表明，在美国和欧洲市场上，通过房地产实现多样化投资可以减少60%-94%的风险。

如何在房地产投资中实现多样化

按部门（住宅、工业、商业）划分

住宅

住宅类地产是指任何用于居住的地产，其规模可以从单一单位或房屋跨越到大型公寓楼。由于住房问题属于人们的刚需，住宅类地产有相对稳定的需求。

单户住宅物业和多户住宅物业，如复式楼、三层楼和四层楼，虽然是较小的住宅类型，但仍然可以为投资者带来可观的回报。然而，拥有更多资金的投资者可以考虑选择更大的住宅房地产，如公寓楼或共管公寓。

住宅类地产投资通常需要从租户那里获得租金收入。所以投资者应研究如何确保该物业有足够的需求来产生租金收入。

投资住宅确实有一定程度的风险，因为它们的租期往往比工业或商业房产短，平均为12个月左右。

工业地产

工业地产是指任何用于工业用途的地产，如制造、储存和生产。工业地产包括工厂、仓库或数据中心。

工业地产的租期通常比住宅地产长，因为工业租户更愿意签订长达10年的长租约，为投资者增加了投资的安全性。这些租约也倾向于净租约，即租户承担部分物业费用。

工业地产往往规模更大，需要较高的前期投入，使得个人投资者望而却步。然而，工业地产的较高租金意味着投资者也有可能获得较高的收益，并且通常是住宅地产的两倍左右。

商业地产

商业地产是指主要用于商业或商务用途的地产。商业地产的一些例子包括办公大楼和购物中心。

与住宅地产相比，商业地产通常具有更高的收入潜力，其收益率通常在5%至10%之间。商业地产的租约也往往比住宅地产长，平均长度为3至5年。与工业地产类似，商业地产也倾向于使用净租赁，如双重净租赁或三重净租赁，而不是总租赁办法。

按地域（地区、城市、国家）划分

房地产所处的市场也会对投资组合的多样化产生影响。市场选择具有很高的多样化潜力，是房地产投资过程的重要一步。

机构投资者倾向于在他们的投资中寻求风险调整后的回报，这意味着他们总是寻求多样化。因此，这些投资者大多倾向于在不同的市场投资，以避免暴露在单一市场下的风险。

较小的市场往往吸引较少的投资者，而较大的市场则有较高的多样化潜力-即使是在一个国家或城市内。例如，投资者可以通过不同的国家，其次是不同的城市，然后是这些城市中的区域来进一步房地产投资的多样化。通过不同的市场实现多样化，投资者可以减少在某一事件影响到某一市场的表现时的损失。

按战略（核心、增值、机会主义）分类

核心战略

核心型房地产投资通常具有较低的风险，因为它们通常状况良好，空置率低，能够为投资者产生稳定的现金流。核心战略中的房产通常遵循买入并持有的模式，即购买并持有房产以产生租金收入形式的回报，而不是专注于通过买卖差价盈利。

增值型

与核心投资相比，增值型房地产投资的风险通常较高，因为该种房产的表现往往低于其潜力，需要进行实际的改变，如翻新或维修，以提高房产的质量。更换物业经理也是潜在的提升房产收益率的方法。

在房产升值后，以更高的价格出租，然后以此基础向更高端的潜在买家推销。虽然该策略需要比核心策略更多的工作，但它有可能通过租金收入以及房产升值为投资者带来可观的回报。

机会主义

机会主义策略利用表现不佳的房产，这些房产通常能够以较低的成本获得，如不良资产或未开发的土地。现有的房产可能需要进行重大的翻新或重建，以获得最大的回报--这种策略涉及 "翻新"房产，即投资者以较低的价格购买房产，然后增加房产的价值，然后以明显的高价出售。机会主义投资还包括绿地开发交易，即投资者将购买一块空地，并根据市场需求在上面开发建筑。

由于采用机会主义策略的房产的大部分回报是通过低买高卖，投资者能够获得15%以上的内部收益率（IRR），虽然投资机会主义房产的风险也相应地较高。

专一还是多样化？

专一化是一种截然不同的投资策略，即投资者专注于某一特定的资产类型，使用一种成熟的策略，希望在投资中不断地取得成功。在房地产投资中，这通常意味着投资者只投资于一个特定的房地产类型，并对其所有的投资使用相同的策略。这种方式一般被专门从事该特定的投资领域的投资人采用。

然而，专一化投资比多样化投资的风险要高得多，因为单一投资市场的衰退可能会导致整个专一化投资组合的损失，使投资者更容易暴露于市场变化的风险中。

多样化投资可以保护投资者免受这种风险，这意味着投资组合中某项投资的损失不太可能等同于投资组合整体的净损失。然而，专一化和多样化都有其优点和缺点。投资者应该思考他们想从自己的投资组合中得到什么，并据此选择投资方式。

房地产投资样本一览

多样化房地产投资在领域的分配示例

多样化的房地产投资策略分配实例

单个国家内多样化房地产投资的案例

结语

总的来说，多样化是降低投资组合风险的关键一步。房地产允许投资者通过不同行业、市场和策略的组合，即使在单一资产类型中也能实现投资组合的多样化。然而，资产多样化需要一定程度的关于房地产市场的知识，投资者可能需要在进入市场之前咨询有经验的专业人士。

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