如何建立一个房地产投资组合

什么是房地产投资组合？

一个投资组合可能由对于不同资产类别的投资组成，如股票、债券或房地产。在一个投资组合中，投资者可以有一个专门的房地产投资组合，这是由个人投资者或投资集团持有的不同房地产项目的集合。

虽然房地产投资组合的构成可能不同，但大多数房地产投资组合都会包含如投资性房地产、房地产投资信托基金（REITs）或房地产互惠基金（也称共同基金）。

房地产投资组合的主要目的是使投入资本随时间增长，这可以通过各种不同的投资策略来实现。

如何建立一个房地产投资组合

1) 了解房地产投资

要成功地投资房地产，投资者应该确保他们对房地产行业和所涉及的风险有一个很好的了解，以便于他们为自己的投资做出明智的决定。

2) 创建一个房地产投资计划

一个房地产投资计划应该由几个部分组成。投资者需要对自己的投资目标有一个清晰的认识，这可能决定了我们需要什么样的策略。

例如，一个以产生稳定的现金流收入为目标的投资者可能会采用核心策略，即投资于一个稳定的房产，并出租以产生租金收入。另一方面，机会主义策略可能更适用于那些能够投入更多时间并希望获得更多收益的人。该策略会翻新现有房产，甚至开发新房产并出售，通过买卖中的差价赚取利润。

投资者还应该制定一个财务计划，以衡量哪些房产在他们的预算之内。这可以确保投资者在为投资性房地产获得贷款时不会将杠杆抬得太高，也不会承担让他们偿还困难的债务。财务计划还应该为投资者提供有助于未来决策的信息，如收入和回报预测，以及他们可能期望获得的融资额度。

3) 购买第一个投资性房地产

创建房地产投资计划后，投资者可以开始寻找潜在的项目。这可以在99.co和Zoopla等房产列表网站上进行，通过目标市场的房产中介参与房产拍卖。

投资者在选择投资的房产时，应该依赖于他们的房地产知识和商业计划。投资者需要在进行了市场分析和预算过程后再考虑购买房产，以确保该房产对其投资组合有正面的影响，并在其风险偏好范围内。

4) 分析房地产的表现

房地产表现分析是房地产投资中最重要的方面之一。这需要仔细计算房产的现金流、内部收益率（IRR）、资本率和占用率。

这些指标为投资者提供了检验投资性房地产表现的方法。投资者也可以用这些指标来分析是否需要进行任何调整以实现收益最大化。

5) 逐渐购买更多的房地产

在第一个投资性房地产获得成功后，投资者可以继续购买更多的物业。然而，重要的是要记住我们必须要对每一个投资项目重复上述流程。这是因为投资者的投资目标或财务状况可能会发生变化，这反过来又影响到目标战略和可接受的房产类型。

投资者可以用几种不同的方法来购买额外的房地产。

例如，滚雪球法是指投资者使用他们的第一个投资性房地产产生的收入来支付第二个项目的首付款。这使得投资者能够在较短的时间内建立起他们的收入流并购买更多的房地产。

另一种方法，即购买、修复、出租、再融资和重复策略，要求投资者以较低的价格购买他们的第一个投资性房地产，对其进行改进并出租，也被称为增值策略。

在该房地产产生了一些收入，并偿还了部分抵押贷款后，投资者可以对该房产进行再融资，使他们能够从该房产中收回部分初始投入，用于资助第二个投资性房地产的购买。这个过程可以重复用于后续房产，以建立一个投资组合。

6) 房地产投资组合的多样化

多样化对于建立房地产投资组合是非常重要的。随着房地产市场某些领域的波动，如果房地产投资集中在某一特定市场或类型，那么投资者在经济下滑或其他广泛的经济事件中会面临更高的风险。

因此，投资者应将其投资组合多样化。这可以在不同的市场上进行，例如不同的城市甚至不同的国家，或者在不同的资产类别上进行，例如住宅、商业或工业地产。

另一种多样化投资的形式也可以是使用不同的投资策略的组合，如同时拥有采用核心、核心-附加、增值和机会主义策略的房地产，以减少在房地产投资组合上的风险。

房地产投资组合的表现是如何计算的？

房地产投资组合的表现可以用几个不同的指标来衡量--例如，通过净现金流、现金回报率、经济空置率和资本增值。

净现金流

净现金流是指房地产投资组合中所有房地产所产生的利润额。净现金流的计算方法是将投资组合中产生的任何费用，如维护成本、债务和税收，从房地产产生的总收入中扣除。这让投资者了解投资组合的盈亏状况。

现金回报率

现金回报率是另一个用来衡量房地产投资表现的指标。现金回报率的计算方法是用年度净现金流除以初始投资额，以确定该房地产相对于其购买价格产生的回报。

经济空置率 （原文对于本条目的解释有误，请看https://fnrpusa.com/blog/what-is-the-difference-between-physical-vacancy-and-economic-vacancy/ ）

经济空置率衡量的是房产中空置单位的比例。经济空置率的计算方法是用潜在能够获得的总租金减去实际租金。

如果经济空置率低于该地区的可比数据，可能表明该房产的租金低于市场平均水平，因此投资者可能会从提高租金中受益。

资本增值

资本增值是指相对于最初的购买价格而言，房产的价值随着时间的推移而增加。投资者也可以通过分析该地区其他房产的升值情况来确定该房产是否值得持有。一般来说，如果房产的升值率达到或超过全国平均水平，投资者就应该持有该房产以获得资本增值。

另外，投资者可能希望聘请一名房地产投资组合经理，他将负责为投资者进行投资组合表现分析。投资组合经理通常会提出如何加强投资组合的建议并提供指导。

结语

RealVantage让投资者能够无忧无虑的建立他们的房地产投资组合。RealVantage提供一系列经过充分审核的投资性房地产项目，跨越不同的市场，拥有不同的资产类型和投资策略，帮助投资者建立他们的房地产投资组合，在降低风险的同时实现收益最大化。RealVantage还代表投资者管理这些资产，并为投资者提供定期的项目状态更新。

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