购买海外房产时的重要考量

为什么投资海外房地产？

人们投资海外房地产的原因有很多。例如，海外房产可以成为度假休闲或退休生活的一个去处。但更常见的是，这种购买带来了独特的投资效益，下面我们将详细介绍其中的一些。

最重要的好处之一是通过跨越多个国家以实现多样化，这是任何现代投资策略的关键。多样化有助于减少将所有投资集中在单一地区的风险，并改善投资组合的风险/收益状况。投资者还可以避免新加坡高昂的额外买家印花税（ABSD）。目前拥有的第二套住宅物业的印花税为12%，第三套为15%。除了保护您的投资，购买海外房地产还可以获得更高的回报，特别是相对于新加坡2-3%的低收益率来说。

您是否应该考虑海外投资？

全球房地产指数表明，全球住房价格在这一年中平均增长了4.7%，这对潜在的海外投资是一个利好的趋势。与此同时，新加坡的住房价格在过去一年仅仅上涨了0.4%，这一增长幅度在全球排名第48位。相比之下，海外房产的高增长速度表明它是一个更好的投资方向，并且具有在未来获得回报的潜力。

对于寻求低买高卖策略的投资者来说，海外市场所经历的高原期正好能带来良好的投资机会。那澳大利亚，在过去的12个月里，澳洲的房价增长了6.1%，但在过去的6个月里下降了0.4%，在过去的3个月里下降了2%。短期内的价格下跌可以成为投资者入场的好机会。另一个好处是，对新加坡人来说，澳大利亚的房地产投资过程相对不复杂，主要的限制是，非居民仅限投资于新开发项目。

然而，我们依旧应该注意到海外房地产投资的普遍规则。

新加坡人/PR购买海外房产的规则

1）对于组屋业主

建屋局业主只能在满足最低占用期（MOP）五年后投资于海外住宅房产。在最低占用期之后，组屋业主可以出售或出租该单位，同时可以投资于本地和海外的私人房产。最低占用期适用于转售以及新的单位，从您正式拥有该单位的日期开始计算。一旦MOP期限结束，您就可以没有限制地购入海外房产。

然而，如果您想投资海外非住宅物业，您甚至可以在MOP期结束之前就这样做。这些房产通常属于商业房地产，如工业、零售和其他混合开发项目。

值得注意地是，作为新加坡PR的组屋业主需要在六个月内出售组屋单位，一旦您满足了适用于您的住房单位的资格条件，并完成了海外房地产地投资。

2）一般规则

公积金储蓄不能用于投资海外房产，因为它们只能用于在新加坡购买房产。这对一些人来说可能是一个经济负担，因为您需要个人支付较高的首付以及总购买金额。然而，其他国家的房产价格通常比新加坡的房产低。因此，重要的是要总结不同的影响因素，在购买前进行全面的财务评估并且做出明智的决定。

对于打算购买组屋的人，您需要在购买组屋的六个月内出售海外住宅物业。这项规则适用于本地和海外私人住宅。购买组屋后，如果您想在本地或海外房地产进行投资，上述组屋业主的规则将适用。

需要考虑的因素

在进行海外房产投资之前，投资者绝对需要牢牢掌握多个领域的情况。其中任何一个方面的疏忽都有可能对您的收益产生不良影响。

1）研究市场

投资者应该对他们准备投资的市场进行彻底的研究。由于房地产市场因地区而异，投资者在进行任何交易之前都应该对具体市场有充分的了解。因为房地产投资在很大程度上是一个地方性的业务，投资者需要在宏观和微观层面上都有十足的把握

近期的供应情况是怎样的？价格、租金和交易量的趋势是什么？当前市场相对于其他细分市场的表现如何？是什么推动了当地经济和租赁市场的发展？劳动力市场的情况如何？利率走向如何？监管机构如何看待这个行业，涉及哪些政策风险？ 类似的问题还可以有很多。投资者们务必明白：在不熟悉当地市场的情况下进行投资是一种赌博，也是灾难的开始！

当许多投资者参加海外房地产发布会时，经纪人会介绍一个投资项目有多大的吸引力，而投资者的决定在很大程度上基于经纪人所介绍的内容。毋庸置疑，经纪人的职责是为了提高销量；投资者不仅需要带着谨慎的态度接近，还需要自己进行尽职调查。

毕竟，经纪人在交易完成的时候就已经赚到了钱，但投资的后果却完全落在投资者身上。举个例子，您永远不会听到一个销售澳大利亚公寓的经纪人告诫潜在的投资者，在撤资期间，投资者只能向一个较小的市场出售房产。因为根据目前的法规，只有澳大利亚人被允许在二级市场外收购房产。

2）财产所有权的保障，监管框架的力度

消费者应该研究有关如何持有房产产权的法律，以及确保自己满足持有产权所需的要求。不同国家对外国房地产投资的政策各不相同，注意法定权利的变化是很重要的。

例如，目前新西兰的立法变化强调禁止外国人拥有住宅物业，但有居留身份的外国人、澳大利亚人和新加坡人除外。澳大利亚的外国投资审查委员会（FIRB）已经禁止外国人对现有住宅房产的所有权。虽然越南早在2015年就通过了允许外国人拥有房产的法律，但有的买家在此半年后仍无法获得房产证。

3）融资选择及其影响

如果您需要金融贷款，您可以从投资的外国财产所在国的当地人或银行取得贷款。然而，要考虑到利率、贷款货币和贷款限额。并非所有的当地银行都提供海外房产贷款，而那些提供贷款的银行可能只将房产贷款限制在该国家的几个城市内，如英国或澳大利亚就实施了这些限制。如果您打算从新加坡本地银行获得贷款，总偿债率（TDSR）也将适用，它将借款人用于偿还债务的金额限制在月总收入的60%。

此外，不同的银行和国家对贷款价值的限制不同，范围在50%-80%之间。因此，您应该勤于比较不同银行的方案，找到最适合您投资目的地的那一个。

投资者也可以选择获得追索权贷款。有追索权的贷款有助于贷款人收回款项，如果借款人无法支付债务，而相关资产（如海外房产）的价值亦不足以支付。在这种情况下，贷款人可以追索借款人的个人资产。 虽然有追索权的贷款对借款人来说可能更容易获得，但在违约事件中，它会使借款人的其他资产面临风险。

除了获得银行贷款外，消费者可以考虑其他选择，如直接使用现金支付或通过开发商融资。现金支付可以更快地完成交易，但只有在房产已经建成的情况下才建议使用。开发商有可能面临财务困难，推迟项目完成，所以在这种情况下，很难得到现金的回报。根据不同的地区，如果您投资的是正在开发的房产，您也可以使用开发商融资。这种融资通常涉及较少的文书工作和繁琐限制，有时甚至可能是无息的。这是因为开发商需要完成销售，这给了他们动力来提供贷款。

根据经验，采用这种融资措施的开发商往往是不太成熟的企业，或者面临极具挑战的销售条件，投资者需要对这种情况保持警惕。

4）资产管理

资产管理的目的是通过减少开支，减轻责任和风险，以及寻找最佳的收入来源，使财产价值和投资回报最大化。然而，由于跨国的原因，密切管理您的海外房产可能是一件很麻烦的事情，多数投资人都会选择聘请物业经理来完成这项任务。

通常情况下，物业经理负责管理房地产物业，他们的职责包括寻找租客，以实现最佳的租赁组合和租金收入；开展营销活动或项目以及维护物业。作为回报，物业经理会从投资资产中获得物业管理费。正如经验丰富的投资者会告诉您的那样，光是找到一个好的物业经理就已经是一件让人头痛的事情了。

为了聘请最合适的物业经理，您应该试着多研究一下他们的经验和业绩，以及看看收费结构，以确保自己的利益得到保护。

5）税收和结构

根据您的投资地点，您需要考虑海外房地产投资的各种税收因素。由于该话题的复杂性，投资者应寻求从可靠的来源获得税务建议，而不是过度依赖房地产经纪人提供的信息，因为他们没有能力处理这方面的问题。根据投资地区及其管辖范围的不同，人们可以寻求将其投资税收风险降至最低的方法。因此，投资者应该熟悉当地和外国的税收政策，在投资前进行审慎的税收规划，以实现收益最大化。

6）法律方面的考量

对于大多数国家来说，外国投资者购买房产的权利并不完全等同于在该国生活、工作和居留的权利。根据投资国的情况，财产法可能反映了一定程度的制度风险，因为该国法律对外国投资者来说可能是限制性的。

根据土地分区，一些国家，如泰国，要求房产必须以一名当地人的名义持有，导致实际买家面临高风险。其他一些国家限制外国投资者只能拥有30-40%的房产所有权，但也有开发商违反这一限制的情况，对已经购买了房产的外国投资者不利。

因此，投资者需要对投资国的相关法律有充分的了解。同样，要考虑到监管的风险。寻找监管制度稳定、有利于外国投资的国家是缩小投资选择范围的一个好方法。

新加坡人房地产投资的首选国家

根据2019年EdgeProp-Knight Frank购房者感知调查，新加坡人海外房产投资的前三名城市是墨尔本，占23%，伦敦占21.7%，曼谷占17.9%。墨尔本之所以受欢迎是因为许多新加坡人精通澳大利亚的法规和市场，以及它离新加坡相对较近。伦敦的房价下跌使其成为新加坡人投资的有利市场，并且它又是一个高度连接的门户城市。鉴于曼谷的房价稳定，曼谷也仍然是安全的投资选择，位居前三。

共同投资海外房地产

尽管海外房地产投资有很多好处，但它仍然是一项资本密集型活动。为了规避这一挑战，投资者可以考虑与家人和朋友共同投资，以减少他们的个人投资规模，管理过度集中的风险。这是一个可行的途径的前提是所有共同投资者在期望和投资视野方面保持一致，能够很好地履行各自的义务，并且团体中至少有一个人有足够的经验和知识来管理投资。

不幸的是，这些条件在这个多变的世界上很容易发生变化，而且在实践中极难实现，这种松散的安排为分歧或糟糕的法律诉讼留下了许多隐患。作为一个潜在的复杂情况的例子，考虑一下这样的情况：团体中的一个人拖欠抵押贷款，而团体中的每个人都要对违约行为负责。如果这个决定不符合每个人的利益，这种安排可能会导致人与人的关系恶化。

幸运的是，共同投资平台的出现使投资者能够克服投资者在个人层面所面临的许多挑战。事实上，近年来，随着投资者认识到这些平台带来的好处，其受欢迎程度已经大大提升。通过正确选择这样的平台，投资者可以在减少传统跨境房地产投资的风险的基础上实现收益。例如，由专业人士筛选出的优质项目可以减少投资者选择和管理投资项目的麻烦。

结语

总而言之，在正确的途径和谨慎的财务规划下，海外房地产投资会产生巨大的收益。潜在的投资者应该掌握足够的知识，如对市场的了解和密切关注相关的法律和法规。成功的海外房地产投资不仅仅是一个消耗资源的过程，它还需要特定领域的专业知识，以及数年的开发。随着共同投资平台的出现，投资者现在可以通过挑选合适的平台从房地产投资中获益，同时避免投资过度集中的风险。

通过睿置投资，发掘更多房地产投资机会。
了解更多有关我们的团队、创始初衷，以及投资策略的相关信息。

睿置投资是房地产共同投资平台，旨为让投资者通过不同市场、海外产业、领域及投资策略，分散投资资金。
现在就访问我们的网站，以了解更多！免责声明：此文章中所涵盖的信息与/或文件并不构成财务建议，而仅供教育用途。在进行任何财务/房地产投资之前，请咨询你的财务顾问、会计师与/或律师。