分式投资化整为零 小钱可参与大项目

SINGAPORE, Sep. 24 2023 / Lianhe Zaobao / – 房地产投资向来是国人青睐的投资之一，但对于大多数人，投资高档住宅房产如优质洋房是遥不可及的。要投资商业、工业等类型房地产，门槛也相当高。近两年，本地出现以分式投资（fractionalised investment）帮助投资者投资房产的公司，最低2万5000元就可投资有地私宅。本期《理财锦囊》解析分式投资方式，以及若有意进行此类投资，要考虑什么因素。　

分式投资概念并不算新，它早就出现在股票和单位信托市场。此外，最低投资额25万元的批发债券（wholesale bond）近几年出现了分式投资渠道。相对小众的艺术品市场也通过分式投资，吸引更广泛的投资者。

财务咨询公司Providend财务规划师郑添瑞接受《联合早报》访问时说：“分式投资是指投资者拥有较大资产的一部分。这类资产通常成本较高或较为稀有，因此值得‘拆分’，由多个投资者共同拥有。”

分式投资本质上非常普遍。在房地产，“分权拥有“（tenancy-in-common）法律结构让多个业主以不同份额拥有一个房产。公开交易的单位信托基金也属于此性质。
本月上旬，海峡贸易（Straits Trading）以分式投资推出两款新房地产投资产品。此前也有两家公司Fraxtor和睿置投资（RealVantage）推出类似的房产投资项目，它们都获得新加坡金融管理局的资本市场服务（Capital Markets Services，简称CMS）执照。

【早知】分式房地产投资的利与弊分析师：分式房地产投资 可刺激优质或高档房产投资

有哪些投资产品架构？

若要考虑这类投资，先得了解不同公司投资产品架构。

睿置投资联合创办人王文杰受访时说：“分式房地产投资就是与志同道合的投资者共同投资一处房产，共同注资购买或开发房产，目的是赚取一定利润。“他们须共享相同的投资条款和目标，即投资期限、投资金额、预期回报以及谁负责物业管理。
他指出，这类交易投资者的所有权有多种形式，常见的是投资者共同拥有一家公司股权，这家公司则拥有所投资的房产项目。

Fraxtor首席投资官李伟健告诉《联合早报》，通过Fraxtor投资房产项目的投资者，拥有名为Frax的数码证券，Frax代表房产投资项目的合法经济权益，投资者可享有与拥有房产所有权类似的回报。投资变现时，Frax会被赎回，投资收益相应分配给投资者。

海峡贸易发言人说，公司推出的房产投资产品让投资者拥有房产经济利益的相应份额，但没有任何房产所有权或义务。

谁可投资？

各家公司条件不同。例如海峡贸易的项目仅供海峡贸易股东俱乐部的会员参与投资。持海峡贸易至少100股的股东，可在股东俱乐部免费注册成为会员。

睿置投资可接受散户、合格投资者（accredited investor）和机构投资者，但要通过客户识别（KYC）和反洗黑钱调查。Fraxtor接受合格投资者（美国除外）、企业合格投资者包括家庭理财办公室和机构投资者。

本地的合格投资者必须满足三个条件中至少一个：扣除任何相关负债后的金融资产要超过100万元；前12个月的收入不少过30万元；或个人净资产超过200万元，其中个人主要住所的价值（扣除任何担保贷款）最多只能贡献100万元。

分式房产投资优势

这类投资的优势之一是门槛相对于传统房产投资来得低。例如睿置投资和Fraxtor的最低投资额是2万5000元，海峡贸易的是20万元。在本地投资一个小型公寓单位至少要50万元。

投资者可选择的投资项目范围广泛，除了公寓单位，还可包括优质洋房、工业厂房、办公楼、零售房产、医疗资产、学生宿舍等，并且不仅限于新加坡市场，还包括香港、澳大利亚、泰国、日本、加拿大、英国、美国等。

业者指出，投资者还免去了管理房产的繁琐。

分式投资项目可包括优质洋房。（海峡时报）

投资回报率多高？

海峡贸易发言人说，回报率预计和拥有房产的回报率密切挂钩，投资者在期间可获得来自房租的分红收入，投资期满可享有资本升值回报。

睿置投资的目标回报率是7%至20%的净内部回报率（net internal rate of return）。净内部回报率一般扣除了费用和相关营运开支。

根据公司网站，以股权参与投资的已实现项目平均回报率是20.9%，提供贷款形式投资房产项目的是7.4%，至今没有项目亏损。

Fraxtor的李伟健说，不同项目的预期投资回报不同，取决于项目类型和性质以及投资时机。

Fraxtor平台上有已完工项目，也有开发项目。已完工的有收益房产可提供经常收入，开发项目通常可获得较高的资本收益。

李伟健透露，平台项目的预期回报率处于每年10%至20%，至今没有投资者蒙受亏损。

就个别项目而言，有些提供固定收入，有些只在项目期满提供资本增值回报。
投资期限多介于一到五年，有些或超过五年，业者建议投资者持有到期满，若要提前退出可能涉及额外费用。

有什么风险？

看似分式房产投资回报率很吸引人，但投资者也应了解风险。
海峡贸易发言人说，和传统房产投资相似，分式投资的房产价值也可能下滑，意味投资的现金流或许减少。

此外，房产业主也有贷款违约风险，可能会延迟投资回报，甚至影响投资赎回价值。

睿置投资的王文杰提醒，投资者会面对的三大风险。首先是市场风险，即能否在时间段内租出或卖出房产。其次，利率上扬会影响回报率或偿还贷款的能力，导致房产被抵押拍卖。第三，开发中的项目则面对建筑风险，建筑成本可能超过预算或工程有延迟。

Fraxtor的李伟健说，一般上，投资私募房地产回报率更高，风险也会稍高。
有投资者把分式房产投资和房地产投资信托（REIT）相比较，这两者还是有不少差别。

本地交易所挂牌的REIT最低100股可入手。（王彦燕摄）
首先，REIT的投资门槛相对低得多，本地的REIT最低100股可入手，根据股价，最低投资额可介于几十元至200多元。

其次，REIT投资数个资产，个别分式房产投资项目一般只投资一个资产。
REIT在交易所挂牌，所以流动性高，但股价易受市场情绪影响。

此外，REIT不涉足住宅市场，这是分式房产投资的一大特点。分式房产投资也提供投资发展中项目的机会，这类项目潜在回报率可更高，也伴随了发展风险。

债券也能分成小份投资

除了房产，最低投资额25万元的批发债券也可“分割“成小块，让投资者投资。
本地金融科技公司BondEvalue于2020年获准经营全球首个基于区块链的债券交易所BondbloX，投资最低1000美元（约1360新元）便可买卖债券。公司持有金管局的认可市场运营商（recognised market operator，简称RMO）执照。

概念上，BondbloX的运作方式与美国存托凭证（ADR）相同，交易所将原始债券以较小的最小面值重新上市。目前交易所只允许合格投资者参与。
BondbloX挂牌的债券和原始债券一样可以按比例获得票息，同样投资者也承担相关债券发行人的违约风险。

小额投资艺术品

近期艺术品市场也涌现分式投资概念。《联合早报》此前报道，高端艺术品股票交易所ARTEX是全球首个受到国家级金融管理局管制的艺术品股票交易所，让一般投资者参与名作投资。

例如知名画家弗朗西斯·培根（Francis Bacon）的三联画《乔治·戴尔肖像三幅习作》（Three Studies for a Portrait of George Dyer）价值高达5500万美元，投资者可以以每股100美元的价格，部分拥有这幅名作，买一股也可以。

此外拥有五年多历史的纽约当代艺术作品投资管理公司Masterworks，也将高价艺术品转化为零售资产，最低投资1万5000美元。这家公司不受美国证券交易委员会监管。

应了解投资结构和基础资产

考虑分式投资时和任何投资一样，投资者都要做好功课。
Providend的郑添瑞指出，两个主要考虑因素是投资结构如何，基础资产是什么。
他建议投资者考虑以下问题，从而了解投资产品的市场风险、流动风险和违约风险。

一、投资结构

谁是股东、中介机构和投资经理？他们扮演什么角色？
设立投资的中介机构的背景如何？是否有信誉？是否有财力承担拟议投资的责任？
进行这项投资的基本成本是什么？是否是经常成本？如何向股东分配回报？
合同是否规定锁定期？
如果出现问题，投资者有哪些法律追索权？例如，如果中介机构申请破产，所管理的资产如何处置？

二、基础资产

投资的流动性如何？是否有公开市场供投资者出售投资份额，还是只能向参与同一投资的人出售？在所有投资者获得收益前，是否须出售整个资产？
是否有足够数据了解资产价值以前的表现？虽然历史表现不能保证未来表现，但至少可以告诉投资者资产的波动性是否适合他们的投资期限。

郑添瑞提醒，“非传统“资产的分式投资看起来诱人，给人高回报的印象，且只有合格的人才能“独享“。”但投资者必须做好心理准备，由于此类资产的性质，估值可能需要一段时间才能达到宣传的水平。投资套现很大程度上取决于投资结构。”
新加坡国立大学商学院房地产系教务长讲座教授程天富受访时说，房产的分式投资处于起步阶段，风险可能比较高，有兴趣的投资者要考虑投资平台的信誉和质量，以及是否受到当局监管。

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