房地产投资风险的8大来源
本文我们将为大家介绍房地产投资交易中的各种风险来源，以及投资者应当如何进行房地产项目的风险管理。
风险是任何房地产投资中不可避免的一部分。
在RealVantage，我们评估交易的方法是首先确定所有可能导致风险的关键性因素，包括系统性和非系统性的。前者是与整个市场或细分市场相关联的，而后者则与某个特定的行业或证券相关。
系统性风险是不可控的，而非系统性风险是可控的。系统性风险是由于通货膨胀、失业率上升等宏观经济因素造成的，而非系统性风险则是类似于员工的高离职率、员工罢工、较高的运营成本等，仅此而已。
在我们清楚地识别和量化了风险之后，我们开始确定收益与所涉及的风险之间的关系。对于各种类型的风险，重要的是了解它们如何影响房地产投资回报，并确定如何最大程度地减少它们。
房地产投资风险
1) 有形资产风险
有形资产风险是指投资性房地产由于其实际状况而产生计划外成本或支出的风险。这对于较旧的、维护不善的房产来说尤其如此。这房产可能需要昂贵的维修或改进，从而影响投资的盈利能力。
投资者可以通过在完成交易前进行技术性尽职调查来减少有形资产风险。需要考虑的关键方面包括评估其结构稳定性、机械和电气设备的状况（电梯、空调机），以及确定该物业是否符合最新的建筑规范或法规，环境检查等。一旦确定了技术问题，就有可能通过谈判获得价格优势。
2) 地理或市场风险
地理位置决定了房地产市场内的人口、他们的个人信息和就业增长，所有这些都可能影响到租户群体的规模和相关需求。拥有较多租户的初级市场在市场低迷时可以提供缓冲，但也可能被贴上高价的标签。
项目所处的市场也是一个关键因素。高出租率和稳定增长的租金是表面一个强大市场的可靠指标。市场风险因素包括市场内是否有大量的新开发项目或市场内经济是否放缓，这都会影响房产和土地的供需。
3) 开发风险
当一个房产需要重大开发或重建时，就会有与之相关的开发风险，其形式可能是建筑风险和资质风险。
建筑风险是指项目不能在预期时间内完成，从而产生更高的建筑成本，或在完成后暴露出缺陷的风险。因此，如果您投资的项目包含开发或重建，一定要确保发起人有足够的建筑项目管理经验。
资质风险发生在试图收购一处房产并将其开发为特定用途，但对该房产有管辖权的政府机构有可能不颁发允许项目进行的必要批准。这种情况在新的开发项目中很普遍，这些项目往往需要一个延长审批地过程，在这个过程中需要获得施工批准否则没有办法开工。从审批发起到结束的时间可长可短，这种变化可能会使工程延误，影响房地产投资的盈利能力。
4) 租赁或空置风险
当房产没有在目标时间范围内以目标租金出租时，就会出现租赁风险。为了寻求更大的收益，人们往往会选择空置这些单位，直到寻找到给出目标租金的租客。因此，这些单位在很长一段时间内都是空置的。对于现有空置的房产，策划人通常期望随着时间的推移能够出租这些单位。
通过预留合理的时间和资金作为缓冲，可以减轻租赁风险，在空缺没有填补的情况下，可以动用这些资金。这可以确保营销成本、对潜在租户提出的优惠条款以及维护投资物业的成本都能得到保障。
5) 租户风险
创收性物业的租户会给投资者带来一定程度的风险，表现为租册质量和展期风险（是指交易双方当合约到期时以新的合约取代已到期合约时，有可能逐渐提高成本而导致损失的风险）。
租册是指从房地产资产中产生的租金收入。租册的质量取决于投资性房产的稳定性、信用度和租户的数量。销售量大的大型跨国公司有助于提高租册的质量，因为它们往往是比小企业更可靠的租户。此外，有单一租户的投资物业与有多个租户的物业相比，通常风险更大，因为多个租户在物业总面积中所占比例较小。而对于单一租户，占用率通常是100%或0%，如果租户离开，可能会导致收入流的大幅降低。
租户风险可以通过分散租户，使单个租户的离开不会对物业的盈利能力产生重大影响，或者通过签订较长的租赁期来减少。
租户风险还表现为展期风险，指的是租户在租期结束后没有续约而离开，或者没有找到替代租户，甚至新租约的条款不如以前对房东有利的风险。
通过定期召开租户会议，确定他们的租赁计划，并确保在需要寻找新租户时，有足够的时间和预算来进行营销，可以减轻展期风险。
6) 资本率风险
资本率有助于计算投资的潜在回报率，是所有房地产投资决策中的一个重要评估指标。因此，资本利率风险会给房地产的销售价格带来巨大风险。这是因为资本率相对较小的变化会对房地产价值和投资的盈利能力产生远超正常比例的影响。
为了减轻这种风险，投资者应该关注进入房地产投资时的资本率（进入资本率）以及预期投资期结束时的预测资本率（退出资本率），并确保它们相对于当前市场是可接受的，而且在没有适当理由的情况下，从进入到退出的资本率的预测不会下降太多。这是为了确保不会因为期望产生更高的回报率而采用过度激进的策略。
7) 债务风险
在整个投资过程中，借债为房地产投资融资是一种常见的现象。然而，重要的是要了解与承担与这种债务相关的风险，以及可能因过度杠杆化、债务到期风险或两者而产生的潜在强制拍卖的情况。
过度杠杆化是指房产所承担的债务超过了它的偿还能力。虽然银行通常不会在债务覆盖率低于1.0的情况下放贷，但当房产失去租户，以至于需要支付的利息或摊销额超过房产产生的收入时，就会出现这种情况。
债务到期风险发生在物业的债务在净营业收入低于预期，或者市场下跌的时候到期。如果债务在这个时候到期，投资者可能会面临难以获得再融资的机会。这使投资者面临违约的风险，也是金融危机期间房产投资失败的一个重要原因。
8) 策划人风险
经营者、开发商或贷款人的专业知识和技能在决定策划人是否能成功规划房产投资，并实现目标收益方面发挥着重要作用。担保人风险可以以资产管理风险或物业管理风险的形式存在。
资产管理者有责任执行房地产投资的商业计划。资产管理风险是指资产管理人没有能力按照商业计划实现项目。
根据房地产资产类别的不同，物业管理在执行房地产的商业计划方面也发挥着重要作用。在诸如酒店或仓储设施这样的资产类别中，日常的客户服务是物业表现的重要评价标准，物业管理可以直接影响到物业的成功。
房地产风险分析是如何进行的
风险分析的基础是风险识别，它也是最关键和最困难的步骤之一。只有通过适当的风险识别，你才能进行风险评估和风险缓解。所涉及的风险取决于你项目的性质和资产本身。有几种方法可以用来进行房地产风险分析，它们包括财务指数分析、定量分析、收支平衡分析等。
如何降低房地产投资风险
房地产投资风险存在于每个房地产相关企业中。虽然不可能将风险降低到零，但我们必须尽力减轻风险。常见的方法是通过多样化投资、尽职调查和控制杠杆。
多样化是一种风险管理策略，它将各种投资组合在一起。一个多样化的投资组合由各种资产类型或类别组成，为了限制对单一资产风险的暴露。房地产多元化投资是一种非常本地化的投资，也是降低风险的最常见方法之一。它让您拥有不同行业和不同市场的各种资产类别，有助于大大降低暴露于单一市场风险的影响。
房地产尽职调查通常是指分析房地产的财务表现，检查基础资产的抵押权，检查实体产业以及对风险合作伙伴和市场条件的调查工作。如果不做尽职调查，代价会很高，因为您可能最终投资于一项亏损的项目，或者更糟糕的是，陷入一场骗局。
不要过度利用您的房地产投资组合。房地产市场是不可预测的，当市场下滑时，您必须确保您有足够的流动资金来维持您的资产。否则，你将被迫清算你的头寸（资金），并且通常会以损失收场。
在房地产投资中有可能坐收渔翁之利吗？
任何投资都有其固有的风险，每项投资的回报都随风险的大小而变化。我们只能尽量减少暴露在风险当中，但不可能完全消除风险。
睿置投资是房地产共同投资平台，旨为让投资者通过不同市场、海外产业、领域及投资策略，分散投资资金。
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