房地产市场周期（以及如何寻找下一个投资机会）[2021年更新]

房地产是一个与总体经济交织在一起的行业；它是一个充满活力，不断变化的行业。最近发生的全球性事件，如COVID-19，英国脱欧，以及中美贸易战，都会对房地产格局产生重大影响。

了解房地产市场周期可以帮助投资者预测房地产项目的收入和房价升值空间，也可以为投资者提供进行资本改良（降低运作成本，提高产出率，延长使用寿命等手段，使现有固定资产的未来获利能力得以提高的资本性支出）或销售的正确时机。房地产投资者可以运用房地产市场周期的理论，以确定正确的阶段，并部署适当的投资策略，以实现收益最大化。

下面我们将介绍房地产周期的不同阶段，以及投资者在周期的特定时期使用的策略。我们还将探讨一些影响房地产市场周期的经济因素，并指出我们目前所处的周期的阶段。

房地产市场周期的四个阶段

早在1933年，专门研究土地经济学的美国经济学家霍默-霍伊特发现，房地产市场周期的平均时间为18年。然而，许多现代研究人员声称，其周期太难以预测，无法建立一个准确的时间段，因为有太多的变量会影响周期的时间范围。尽管如此，一个典型的房地产市场周期由四个不同的阶段组成：复苏、扩张、超量供应和衰退。

第一阶段：复苏

复苏阶段是经济衰退后的第一个阶段。入住率低，住房需求不振，开发项目数量减少，租金增长停滞，是这个阶段的一些常见指标。复苏阶段可能很棘手，难以识别，因为大多数人仍然感受到前一阶段--经济衰退的影响，因此对前景持悲观态度。

然而，许多成熟的投资者认为这个阶段是购买低于市场价值的房产的黄金时期。

策略

经济虽然在复苏，但整体仍处于困境，许多业主仍在经历财务困境，因此可能会以低价出售房产。投资者可以收购这些低价的房产，并持有它们，以期待在复苏阶段结束后获得房价升值的利益。

此外，投资者还可以利用增值策略投资于需要改进的房产。上述策略和增值策略都有风险，因为这个阶段的租赁需求往往很弱。然而，这些策略有可能是非常有利可图的，因为一旦经济转向扩张阶段，租金就会加速上涨。掌握市场时机和拥有足够的流动资金是这一阶段成功的关键。

第二阶段：扩张

复苏阶段之后，房地产市场将经历一个扩张阶段。在这个阶段，对房产和空间的需求增加，入住率上升，租金价格激增。就业增长稳定，新的房地产开发项目增多。随着人们对经济重拾信心，投资活动飙升。

在复苏阶段投资于打折房产的投资者，可以通过出售他们的房产获得收益，因为价格和租金在这一阶段达到高峰。峰顶则是房地产的需求和供应达到平衡的地方。

策略

由于经济情绪高涨，利率可能会很低，融资变得更加容易。许多房地产开发商和投资者将能够获得低成本的融资，并能够选择开发新的物业或重新开发现有的物业，强劲的租赁势头也可以帮助投资者达到他们的预期回报。扩张阶段也是采用增值策略投资房地产的好时机，因为这个阶段的感知风险较低。

第三阶段：超量供应

当市场上的房地产供应超过需求时，超量供应阶段就开始了。扩张阶段的新开发项目和再开发项目造成了市场的过度供应，由于缺乏足够的需求，房地产的价格开始下降。

虽然租金可能会因为强劲的经济因素而保持高位，但空置率将开始上升。由于市场库存仍然很高，新项目的开发将开始放缓。在经济最终进入衰退阶段之前，超量供应阶段通常会持续很长时间。

策略

在超量供应阶段，随着经济开始进入衰退期，投资者应该对自己的财务状况进行大量的思考。没有足够现金度过衰退期的投资者应该考虑清算他们的手头的项目，以避免在下一阶段房产价值的下降。另一方面，对于那些持有稳定租户和长期租约的房产的投资者来说，最好的行动方案可能是留在原地，度过即将到来的衰退期。

第四阶段：衰退

衰退阶段对房地产投资者来说是痛苦的。在这个阶段，房产的供应量超过了需求量，房地产价格急剧下降。大多数业主将受到高空置率和低租金的影响，租金收入急剧下降。

经济衰退也将导致失业率上升，租户可能会要求租金减免以留下。新建筑项目的数量骤减，投资活动下滑。在任何复苏的迹象开始显现之前，房地产市场周期最终将达到这一阶段的最低点。

策略

在这个阶段，房地产投资者应该留意复苏的迹象，而不是对经济状况感到情绪化。衰退为拥有流动资金的投资者提供了以极低折扣收购房产的机会。银行拥有的或取消赎回权的房地产是很好的目标，机会主义投资者可以考虑在衰退阶段进行购买。

然而，投资者应牢记，由于缺乏市场流动性和需求，这一阶段被视为高风险期，投资者很可能要等上很长一段时间才能看到房产价格再次达到顶峰，而这段时间的长短这是无法确定的。

房地产市场周期持续多长时间？

房地产市场周期早在19世纪就被密切追踪，研究表明，美国房地产市场在过去的200年中被证明其通常在18年的周期中以类似的模式循环。

然而，从统计学的角度来看，上述的样本量很小。将房地产市场周期的理论应用于实际的市场是非常困难的，因此，把握市场时机就变成了一个挑战。归根结底，与其说是要完美地把握市场时机，不如说是要尽可能多地了解情况。

经济如何影响房地产市场周期？

房地产行业在很大程度上受到经济状况的影响，GDP增长、失业率、利率和消费者信心都会对房地产行业有很大影响。

经济状况

推动房地产需求的一个因素是普通民众的收入。当经济蓬勃发展时，房价会随着工资的上涨而上升。人们有能力在住房上花费更多，推动了房地产行业的发展势头。同样地，在经济衰退时，工资下降意味着人们的购买力下降，对住房的需求减弱，导致房地产价格暴跌。

失业率

失业将影响人们购买房地产的能力，因为无法申请抵押贷款和支付抵押贷款的问题显著增加。

利率

利率是房地产行业的一个主要组成部分，其决定了融资成本，包括抵押贷款和私人住房贷款。高利率导致房地产的融资成本上升，使买家不愿意贷款购买房产。另一方面，低利率环境将吸引更多的买家，导致房地产市场投资活动的提升。

消费者信心

消费者信心衡量消费者对当前和未来经济状况的乐观程度。消费者信心将影响对房地产市场的预期，并将直接影响投资者对房地产项目的风险偏好。消费者信心不足将导致消费者支出下降，反之亦然。

房地产行业是周期性的吗？

房地产行业是周期性的，往往遵循市场涨跌的模式。投资者可以在周期呈下降趋势时投资于房地产。由于市场的下跌，许多房主需要出售他们的房屋，使之成为买方市场。在某些国家或地区，房地产市场周期也可能有局部性，因此，买家必须考虑其目标市场内的周期。

由于房地产行业是一个主要的经济驱动力，所以房地产市场周期也倾向于遵循一般的经济趋势。

2021年我们处于房地产市场周期的哪个阶段？

COVID-19的大流行导致全球经济进入历史上最大的萧条期。随着全世界三分之一以上的人口被封锁，消费支出急剧下降，导致近5亿个全职工作消失。各国关闭了边界，航空业也收到重创。

虽然疫情的全部影响尚未实现，但许多专家同意，全球经济已经进入下滑阶段。因此，房地产市场也被认为已经陷入衰退，人们对房地产的广泛需求已经减弱。租户要求减免租金和降低租金的情况在世界各地变得更加普遍。自COVID-19爆发以来，房地产交易的数量大幅下降，导致房地产市场的流动性降低。

尽管如此，在房地产市场周期的衰退阶段仍有许多购买机会。拥有流动资金的投资者可以以极低的价格收购不良资产，并等待经济出现复苏迹象时获利。

房地产市场周期的哪一步一般紧随经济衰退之后？

衰退一般出现在房地产市场周期的末端，紧随其后的是复苏期。在复苏期，市场通常处于周期的最低点，租金和入住率都很低，与房地产需求的下降相一致。在整个复苏期，租金率和入住率逐渐恢复，进入扩张阶段，市场呈上升趋势。

那么，2021年是投资房地产的好时机吗？

鉴于目前COVID-19大流行之后的房地产市场衰退，许多房产项目对投资者来说已经变得更加容易获得。在过去的一年里，利率已经降到了历史最低点，并且预计在未来几年内将保持停滞。这提高了投资者的购买力和偿还力。转向居家办公的政策也刺激了购房者重新思考他们的生活状况，寻求更稳定的住房选择，增加了住房需求。

虽然从市场表现上来看现在是进入的好时机，但低利率加上高需求表明竞争加剧。对于房地产投资者来说，这意味着房产的需求量很大，因此会更快地被买走，所以投资者在决定投资2021年的房产时必须迅速行动。

了解新加坡房地产市场周期

新加坡房地产市场周期是由本地的房地产供应和需求驱动的。，因为土地资源的稀缺和固定，新加坡的房地产市场发展独特。然而，不断增加的人口持续推动着需求，在同样有限的供应下保持着高需求。新加坡也被视为富裕的外国人的房地产投资避风港，买家相信价格将长期稳定增长。新加坡政府已经出台了一些政策来规范房地产市场，如对新加坡的房产买卖征收印花税。

土地的高需求必然导致价格的上涨，这也诱发了一些房地产投资者采取投机行为购买房产，并希望获得利益。然而，价格的上涨也超出了大部分购房者的承受能力，导致房地产需求下降。银行对此的反应是限制其发放的信贷量并提高利率，导致市场整体情绪低迷，过渡到买方市场。随后是一个新的房地产周期，从复苏阶段开始，市场回升并呈上升趋势。总的来说，房地产市场周期呈上升趋势，并且每个新周期的起点都比前一个周期高。

总结

投资者应该对当前的经济状况，以及房地产市场周期的当前位置和阶段有一个了解。周期的不同阶段意味着对房地产的需求和供应水平不同，从而影响买卖价格。通过遵循为不同阶段量身定做的各种投资策略，有可能在整个周期内都做出成功的投资。

虽然没有万无一失的方法来预测COVID-19对房地产行业的全面影响，但投资者应该把这个新环境看作是一个机会而不是一个危机。随着房地产市场周期进入复苏阶段，能够适应新环境的投资者将能够把握住机遇从而获得更多的回报。

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