Pertimbangan Penting Saat Membeli Properti Luar Negeri

Daftar Isi

1. Mengapa Berinvestasi di Properti di Luar Negeri?
   a. Untuk pemilik HDB
   b. Aturan Umum
2. Area untuk Dipertimbangkan
   a. Keakraban dengan Pasar/Pemahaman Pasar
   b. Keamanan Kepemilikan Properti, Kekuatan Kerangka Regulasi
   c. Opsi dan Implikasi Pembiayaan
   d. Pengelolaan Aset
   e. Pajak dan Struktur
   f. Pertimbangan Hukum
3. Pilihan Lain untuk Dipertimbangkan
4. Kesimpulan

Mengapa Berinvestasi di Properti di Luar Negeri?

Ada banyak alasan mengapa orang berinvestasi di properti di luar negeri. Misalnya, properti di luar negeri dapat menjadi sumber untuk liburan atau rumah peristirahatan. Membeli properti tersebut menghasilkan keuntungan investasi unik yang diuraikan di bawah ini.

Salah satu manfaat terpenting adalah diversifikasi internasional, yang merupakan kunci dari setiap strategi investasi modern. Diversifikasi membantu mengurangi risiko memusatkan semua investasi di satu area dan meningkatkan profil risk-return dari portofolio investasi. Investor juga dapat menghindari Bea Materai Pembeli Tambahan/Additional Buyer’s Stamp Duty (ABSD) yang besar di Singapura, yang saat ini sebesar 12% untuk properti residensial kedua yang dimiliki dan 15% untuk properti ketiga. Selain untuk melindungi investasi Anda, membeli properti di luar negeri juga memungkinkan Anda memperoleh return yang lebih tinggi terutama dibandingkan dengan hasil yang rendah di Singapura sebesar 2-3%.

1) Untuk pemilik HDB

Pemilik apartemen Housing and Development Board (HDB) hanya dapat berinvestasi di properti residensial di luar negeri setelah memenuhi Minimum Occupation Period (MOP) selama lima tahun. Setelah MOP berakhir, pemilik apartemen HDB dapat menjual dan menyewakan apartemen sekaligus dapat berinvestasi di properti pribadi dari dalam dan luar negeri. MOP berlaku untuk apartemen yang dijual kembali maupun baru, mulai dari tanggal Anda secara resmi memiliki apartemen tersebut. Setelah periode MOP berakhir, tidak ada batasan jumlah properti pribadi yang dapat Anda beli.

Namun, jika Anda ingin berinvestasi di properti non-hunian di luar negeri, Anda dapat melakukannya bahkan sebelum periode MOP. Properti ini biasanya berupa real estat komersial, seperti industri, ritel, dan pengembangan campuran lainnya.

Setelah Anda memenuhi persyaratan yang berlaku untuk apartemen HDB Anda dan berinvestasi di properti lokal atau luar negeri, pemilik HDB yang merupakan PR Singapura perlu menjual apartemen HDB dalam waktu enam bulan.

2) Aturan Umum

Tabungan CPF tidak dapat digunakan untuk berinvestasi di properti luar negeri karena hanya dapat digunakan untuk membeli properti di Singapura. Ini mungkin menjadi beban keuangan bagi beberapa orang karena Anda harus membayar pengeluaran tunai awal yang lebih besar dan juga pembelian yang sebenarnya. Namun, properti di negara lain umumnya memiliki harga lebih rendah daripada properti Singapura. Dengan demikian, penting untuk meringkas berbagai faktor dan membuat keputusan yang tepat dengan penilaian keuangan yang menyeluruh sebelum pembelian.

Untuk orang yang ingin membeli apartemen HDB, Anda harus menjual properti residensial di luar negeri dalam waktu enam bulan setelah membeli apartemen HDB. Aturan ini berlaku untuk properti residensial pribadi di dalam negeri maupun luar negeri. Setelah pembelian apartemen HDB, aturan untuk pemilik apartemen HDB berlaku jika Anda ingin melakukan investasi di properti lokal atau luar negeri.

Area untuk Dipertimbangkan

Sebelum melakukan investasi di properti luar negeri, investor benar-benar perlu menguasai banyak bidang. Kelalaian dalam salah satu dari ini berpotensi berdampak buruk pada keuntungan Anda.

1) Keakraban dengan Pasar/Pemahaman Pasar

Investor harus melakukan penelitian menyeluruh ke pasar yang mereka pertimbangkan untuk berinvestasi. Karena pasar real estat berbeda dari satu wilayah ke wilayah lain, investor harus melengkapi diri mereka dengan pemahaman yang memadai tentang pasar tertentu sebelum melakukan transaksi. Karena investasi real estat adalah bisnis lokal, investor perlu memiliki pegangan yang kuat baik di tingkat makro maupun mikro.

Seperti apa gambaran suplai yang akan datang? Bagaimana tren harga, sewa dan volume transaksi? Bagaimana kinerja segmen pasar tertentu dibandingkan dengan segmen lainnya? Apa yang mendorong ekonomi lokal dan segmen pasar persewaan? Bagaimana situasi pasar tenaga kerja? Kemana arah suku bunga? Bagaimana regulator memandang sektor ini dan risiko kebijakan apa yang terlibat? Ini adalah daftar yang panjang. Tetapi berinvestasi tanpa harus mengenal pasar lokal adalah berjudi dan adalah resep untuk bencana.

Banyak investor menghadiri peluncuran properti di luar negeri di mana para broker akan menunjukkan betapa menariknya sebuah peluang dan mendasarkan keputusan mereka pada apa yang disajikan. Tak perlu dikatakan lagi bahwa broker ada untuk menjual, maka investor tidak hanya perlu melakukan pendekatan dengan dosis skeptisisme yang sehat, tetapi juga perlu melakukan due diligence (uji tuntas) sendiri. Bagaimanapun juga, broker menghasilkan uang mereka dari penjualan itu sendiri tetapi konsekuensi dari investasi jatuh tepat pada investor pada akhirnya.

Sebagai contoh, Anda tidak pernah mendengar broker yang menjual apartemen di Australia memperingatkan calon investor bahwa investor menjual ke pasar yang lebih kecil saat divestasi. Berdasarkan peraturan saat ini, hanya warga Australia yang diizinkan memperoleh properti dari pasar sekunder.

2) Keamanan Kepemilikan Properti, Kekuatan Kerangka Regulasi

Konsumen harus mempelajari undang-undang tentang kemampuan untuk memegang hak milik atas properti dan persyaratan yang diperlukan untuk mengamankan hak milik tersebut. Kebijakan untuk investasi real estat asing berbeda-beda di setiap negara dan penting untuk memperhatikan perubahan hak hukum.

Misalnya, perubahan legislatif Selandia Baru saat ini menekankan pelarangan kepemilikan asing atas properti tempat tinggal dengan pengecualian bagi orang asing dengan status kependudukan, warga Australia dan Singapura. Foreign Investment Review Board (FIRB) Australia telah melarang kepemilikan asing atas properti residensial yang ada. Meskipun Vietnam mengesahkan undang-undang yang mengizinkan orang asing untuk memiliki properti pada awal tahun 2015, ada pembeli yang belum dapat menerima hak milik mereka setengah dekade kemudian.

3) Opsi dan Implikasi Pembiayaan

Jika Anda membutuhkan pinjaman finansial, Anda dapat meminjam dari bank lokal atau di negara tempat investasi properti asing. Namun, pertimbangkan suku bunga, mata uang pinjaman dan batas pinjaman. Tidak semua bank lokal menyediakan pinjaman properti di luar negeri, dan mereka yang memberikan hanya dapat membatasi pinjaman properti ke beberapa kota di negara tertentu seperti Inggris atau Australia. Total Debt Servicing Ratio (TDSR) juga akan berlaku jika Anda bermaksud untuk mendapatkan pinjaman dari bank lokal di Singapura, yang membatasi jumlah yang dapat digunakan peminjam untuk pembayaran kembali hutang hingga 60 persen dari pendapatan kotor bulanan mereka.

Selain itu, batas nilai pinjaman bervariasi antara bank dan negara yang berbeda dan berkisar antara 50% - 80%. Karena itu Anda harus dengan cermat membandingkan layanan bank yang berbeda untuk menemukan yang paling sesuai dengan tujuan investasi Anda.

Investor juga dapat memilih untuk mendapatkan kredit terjamin (recourse loan). Kredit terjamin membantu pemberi pinjaman untuk mendapatkan kembali investasinya jika peminjam tidak dapat membayar kewajibannya dan nilai aset yang mendasarinya seperti properti di luar negeri tidak cukup untuk menutupinya. Dalam hal ini, pemberi pinjaman dapat mengejar aset pribadi peminjam. Meskipun kredit terjamin mungkin lebih mudah diperoleh peminjam, jika terjadi gagal bayar maka aset peminjam menjadi berisiko.

Selain mendapatkan pinjaman bank, konsumen dapat mempertimbangkan opsi lain seperti membayar langsung menggunakan uang tunai atau menggunakan pembiayaan kepada pengembang (developer financing). Pembayaran tunai memungkinkan kesepakatan ditutup lebih cepat, tetapi disarankan hanya jika properti sudah dibangun. Ada risiko bahwa pengembang/developer akan menghadapi kesulitan keuangan dan menunda penyelesaian proyek, sehingga sulit untuk mendapatkan uang kembali dalam situasi ini. Bergantung pada wilayahnya, Anda juga dapat mendanai menggunakan pembiayaan kepada pengembang jika Anda berinvestasi di properti yang sedang dikembangkan. Pembiayaan semacam itu biasanya melibatkan lebih sedikit dokumen dan pembatasan yang tidak terlalu memberatkan, dan terkadang bahkan bebas bunga karena pengembang termotivasi untuk menutup penjualan.

Sebagai aturan praktis, pengembang yang menggunakan langkah-langkah pembiayaan tersebut cenderung merupakan pemain yang kurang mapan atau dihadapkan pada kondisi penjualan yang menantang dan investor perlu mewaspadai skenario tersebut.

4) Pengelolaan Aset

Pengelolaan aset bertujuan untuk memaksimalkan nilai properti dan hasil investasi dengan mengurangi pengeluaran, mengurangi kewajiban dan risiko, serta menemukan sumber pendapatan terbaik. Tetapi mungkin merepotkan bagi Anda untuk mengelola properti Anda di luar negeri karena ketidaknyamanan geografis dan banyak yang memilih untuk menyewa manajer properti untuk tugas ini.

Biasanya manajer properti mengelola properti real estat. Tanggung jawab mereka termasuk menyewakan properti untuk mencapai komposisi sewa dan pendapatan sewa terbaik, serta menjalankan acara pemasaran atau program untuk memelihara properti. Sebagai imbalannya manajer properti dibayar biaya pengelolaan properti dari investasi aset. Banyak investor berpengalaman berbagi pengalaman bahwa menemukan manajer properti yang baik tidaklah mudah.

Untuk mempekerjakan manajer properti yang paling sesuai Anda harus mencoba meneliti lebih lanjut tentang pengalaman dan rekam jejak manajer serta melihat struktur biaya untuk memastikan bahwa kepentingan investor dilindungi.

Baca juga: Berinvestasi Bersama dengan Investor Kami

5) Pajak dan Struktur

Ada berbagai pertimbangan pajak yang perlu Anda pertimbangkan untuk investasi properti di luar negeri, tergantung di mana Anda berinvestasi. Karena ini adalah topik yang berpotensi rumit, investor harus mencari nasihat pajak dari sumber yang dapat dipercaya dan tidak terlalu bergantung pada informasi yang diberikan oleh agen real estat yang tidak siap untuk menangani pertanyaan tentang topik ini. Bergantung pada wilayah investasi dan yurisdiksinya, seseorang dapat mencari cara untuk meminimalkan paparan pajak investasi mereka. Oleh karena itu, investor harus terbiasa dengan kebijakan pajak dalam dan luar negeri dengan perencanaan pajak yang cermat sebelum berinvestasi agar dapat memaksimalkan pengembalian/return.

6) Pertimbangan Hukum

Bagi kebanyakan negara, hak investor asing untuk membeli properti tidak berarti persamaan hak untuk tinggal, bekerja dan tinggal di negara tersebut. Bergantung pada negara tempat investasi, undang-undang properti dapat mencerminkan tingkat risiko kelembagaan tertentu karena undang-undang tersebut dapat membatasi atau tidak fleksibel bagi investor asing. Bergantung pada zonasi lahan, beberapa negara seperti Thailand mewajibkan properti berada di bawah nama penduduk lokal, yang mengakibatkan risiko tinggi bagi pembeli sebenarnya. Beberapa negara lain membatasi investor asing hanya 30-40% dari kepemilikan properti, tetapi ada kasus pengembang melanggar batas itu sehingga merugikan investor asing yang telah membayar unit mereka. Oleh karena itu, investor perlu membekali diri dengan pemahaman yang baik tentang pertimbangan hukum di negara tempat penanaman modal. Demikian pula, pertimbangkan tingkat risiko regulasi. Menemukan negara-negara dengan rezim peraturan stabil yang mendukung investasi asing adalah cara yang baik untuk mempersempit pilihan investasi.

Baca juga: Pemilihan Pasar–Langkah Penting Untuk Sukses Investasi Properti

Pilihan Lain untuk Dipertimbangkan

Terlepas dari manfaat investasi real estat luar negeri, investasi di luar negeri tetap merupakan aktivitas padat modal. Untuk menghindari tantangan ini, investor dapat mempertimbangkan investasi bersama dengan anggota keluarga dan teman untuk mengurangi ukuran tiket investasi individu mereka dan mengelola risiko konsentrasi yang berlebihan. Ini bisa menjadi jalan yang tepat, asalkan semua investor sejalan dalam hal harapan dan tujuan investasi, baik dengan kewajiban masing-masing dan setidaknya ada satu orang di dalam grup yang cukup dilengkapi dengan pengalaman dan pengetahuan yang diperlukan untuk mengelola investasi.

Sayangnya kondisi-kondisi ini rentan terhadap perubahan dalam dunia yang dinamis ini dan sangat sulit untuk dipenuhi dalam praktiknya. Pengaturan yang longgar seperti itu menyisakan banyak ruang untuk ketidaksepakatan, atau bahkan tuntutan hukum. Sebagai contoh potensi komplikasi, pertimbangkan skenario di mana satu orang dalam grup gagal membayar cicilan mereka, dan semua orang dalam grup menjadi bertanggung jawab atas pelanggaran tersebut. Pengaturan tersebut dapat merusak hubungan jika keputusan tersebut bukan untuk keinginan semua orang.

Untungnya kemunculan platform investasi bersama memungkinkan investor untuk mengatasi banyak tantangan yang dihadapi oleh investor di tingkat individu. Memang popularitas platform semacam itu telah melonjak secara signifikan dalam beberapa tahun terakhir karena investor mulai menyadari manfaat yang mereka bawa. Dengan pemilihan platform yang tepat, investor berkesempatan untuk memanfaatkan sekaligus mengurangi tantangan yang secara tradisional menyertai investasi properti lintas negara. Contohnya pada platform tersebut penawaran bagus yang disaring oleh para profesional sehingga dapat mengurangi kerumitan investor untuk memilih dan mengelola sendiri investasinya.

Kesimpulan

Secara keseluruhan, investasi properti di luar negeri menghasilkan keuntungan besar di bawah jalan yang benar dengan perencanaan keuangan yang hati-hati. Calon investor harus membekali diri dengan pengetahuan yang memadai seperti pemahaman pasar, serta mengikuti hukum dan peraturan terkait. Keberhasilan investasi ke properti di luar negeri bukan hanya proses yang menghabiskan sumber daya, tetapi juga membutuhkan keahlian khusus domain yang membutuhkan waktu bertahun-tahun untuk berkembang. Dengan munculnya platform investasi bersama, investor sekarang dapat memperoleh keuntungan dari investasi real estat sambil menghindari risiko konsentrasi yang berlebihan asalkan mereka memilih platform yang tepat.

RealVantage adalah platform investasi bersama yang mengizinkan investor kami untuk melakukan diversifikasi antar pasar, sektor, dan strategi investasi.

Kunjungi halaman utama kami untuk mengetahui lebih lanjut!