Mencari Aset Tertekan – Buku Pedoman selama Masa-Masa Sulit

Daftar Isi

1. Proposisi COVID
2. Apa itu Real Estat Tertekan?
3. Menduga Nilainya
4. Waspadai Risiko yang Terlibat
5. Dimana Peluangnya
6. Garis bawah

Proposisi COVID

Tanpa ragu, Pandemi COVID telah menjungkirbalikkan banyak pemilik properti karena banyak penyewa menghentikan atau menunda pembayaran sewa akibat penghentian operasional selama lockdown. Walaupun pemerintah di seluruh dunia telah memberikan paket stimulus untuk mendukung bisnis, tuan tanah diperkirakan akan tetap berada di bawah tekanan yang parah bahkan setelah lockdown membaik dan orang-orang mulai kembali bekerja.

Kerumunan tidak mungkin kembali ke mal atau wisatawan ke hotel sampai pandemi COVID-19 terkendali. Tuan tanah perumahan di beberapa negara menghadapi pemogokan uang sewa karena meningkatnya pengangguran. Permintaan ruang kantor bisa turun jika pekerja terus bekerja dari rumah.

Perlambatan ekonomi yang belum pernah terjadi sebelumnya ini pasti akan menciptakan dislokasi pasar. Dengan penurunan tarif sewa, tingkat hunian, bangunan properti yang memburuk dan kenaikan tingkat kapitalisasi, nilai properti pasti akan turun. Pemilik aset yang tidak mampu menahan kejatuhan ekonomi akan berada di bawah tekanan ekstrem untuk mendivestasikan aset mereka dengan harga diskon.

Aset tertekan mungkin terlihat seperti peluang yang fantastis bagi investor dengan cadangan uang tunai; namun ada juga risiko yang cukup besar dan kerumitan hukum yang harus diperhatikan oleh investor. Mereka yang mampu mengurangi risiko akan mendapatkan hadiah yang berlimpah. Artikel ini membahas proposisi nilai dan risiko yang terlibat dalam investasi real estat yang tertekan.

Apa itu Real Estat Tertekan?

Penting untuk memahami apa yang dianggap real estat yang tertekan. Istilah "tertekan" telah digunakan secara longgar untuk membuat kasus akuisisi. Umumnya, properti tertekan memiliki ciri-ciri berikut atau kombinasi dari ciri-ciri berikut:

• Properti dengan kredit bermasalah/Non-Performing Loan (“NPL”) - Ini adalah aset yang tidak dapat memenuhi pembayaran pinjaman yang belum dibayar dan telah diambil alih oleh pemberi pinjaman hipotek atau bank. Bank telah mengambil kendali atas properti ini dan berusaha untuk melepaskannya, biasanya dengan potongan harga yang berlaku, untuk memulihkan jumlah pokok pinjaman.
• Properti yang rusak atau berkinerja buruk - Ini bisa menjadi properti yang membutuhkan pengeluaran modal yang besar untuk meningkatkan atau mengurangi keusangan. Aset tertentu juga dapat dikelola dengan buruk dengan tingkat kekosongan yang tinggi menyebabkan nilai modal menjadi tertekan.
• Proyek pembangunan yang belum selesai - Proyek-proyek ini berada pada berbagai tahap konstruksi karena kurangnya arus kas atau kegagalan untuk memenuhi rintangan untuk mendapatkan pembiayaan konstruksi.
• Pemilik properti yang ingin segera keluar - Ini adalah penjual tertekan yang berada dalam kesulitan keuangan dan berusaha melepaskan aset mereka dengan cepat untuk memenuhi komitmen keuangan yang mendesak.
• Penjualan aset yang dipegang erat - ini biasanya merupakan aset utama yang sangat jarang diperdagangkan dan hanya tersedia untuk dijual pada saat kesulitan keuangan.

Baca juga: Implikasi Akibat COVID-19 pada Sektor Real Estat

Menduga Nilainya

Dalam investasi real estat yang sulit, penting untuk mengidentifikasi nilai dalam investasi dan bagaimana nilai itu dapat diciptakan atau dimanfaatkan. Aset tertekan yang berada dalam kondisi terbengkalai atau dalam tahap konstruksi tertentu menghadirkan strategi penciptaan nilai yang lurus ke depan. Aset tertekan seperti itu biasanya terdaftar dengan harga yang relatif lebih rendah karena tambahan modal dan pekerjaan yang terlibat.

Namun, aset ini tidak mudah untuk ditangani dan membutuhkan banyak waktu dan upaya untuk menyelesaikannya. Oleh karena itu, memiliki strategi peningkatan aset yang solid sangatlah penting. Ini termasuk mengetahui apa dan bagaimana meningkatkan aset yang akan memenuhi permintaan di masa mendatang, perkiraan yang benar dari biaya konstruksi/upgrade, melibatkan konsultan/pembangun proyek yang baik dan dapat diandalkan, serta membentuk kerangka waktu yang realistis untuk menyelesaikan pekerjaan.

Untuk aset yang dalam kondisi layak dan ditawarkan dengan harga yang tampaknya di bawah nilai pasar yang berlaku, penting untuk mengidentifikasi alasan sebenarnya dari “diskon” yang ditawarkan. Jangan berasumsi bahwa seseorang mendapatkan penawaran miring hanya berdasarkan harga yang ditawarkan. Mungkin ada masalah laten terkait properti, lingkungan sekitar, peraturan pemerintah (misalnya akuisisi wajib) yang secara material dapat memengaruhi nilai di masa mendatang. Oleh karena itu, sangat penting untuk melakukan due diligence yang komprehensif yang mencakup aspek hukum, teknis, lingkungan, regulasi dan keuangan.

Jika jelas bahwa pemilik properti sedang dalam kesulitan keuangan dan mencari pelepasan yang cepat, pertimbangan utamanya adalah untuk memastikan harga yang tepat. Membeli dengan harga diskon hari ini mungkin bukan harga yang tepat dalam beberapa bulan.

Oleh karena itu, investor harus menyadari kondisi pasar, dinamika permintaan dan penawaran (supply and demand), siklus harga, tren sewa dan lain-lain untuk membuat keputusan yang dihitung bahwa harga aset di masa depan pada akhirnya akan melampaui harga akuisisi dalam jangka waktu yang dibayangkan.

Baca juga: Bagaimana Machine Learning Dapat Membantu Menjaga Properti Anda

Waspadai Risiko yang Terlibat

Aset tertekan penuh dengan risiko dan investor harus menyadarinya dan mencari mitigasi yang layak. Untuk aset kinerja buruk yang memerlukan tambahan belanja modal untuk renovasi atau upgrade, risiko kelebihan biaya dan penundaan proyek adalah nyata. Hal ini terutama terjadi pada aset yang telah terbengkalai selama beberapa waktu atau proyek konstruksi yang terhenti. Kami harus memastikan kemungkinan yang cukup sedang dibangun ke dalam proyeksi keuangan, baik dalam waktu maupun biaya.

Kedua, aset tertekan yang melibatkan bank atau beberapa kreditor mungkin memiliki implikasi hukum yang dapat menggagalkan investasi. Aset tersebut bisa saja dijaminkan kepada kreditor yang tidak diungkapkan kepada pembeli.

Oleh karena itu, investor harus memastikan bahwa due diligence hukum yang menyeluruh dilakukan untuk mengetahui apakah ada hak gadai, biaya, sitaan, atau sekuritas yang dibebankan pada properti. Dalam kasus tertentu, penting untuk merundingkan kembali persyaratan atau merestrukturisasi peluang dengan berbagai pemangku kepentingan untuk mencapai hasil yang positif.

Penting juga bagi investor untuk menanggung aset tertekan secara konservatif. Ini termasuk mengambil leverage yang lebih rendah, memoderasi asumsi pertumbuhan dan exit cap rates. Memiliki struktur modal yang bijaksana (yaitu rasio loan-to-value sedang) akan membantu mengurangi kondisi pasar yang merugikan saat tingkat hunian atau tarif sewa tidak berjalan seperti yang diharapkan. Anda tidak ingin investasi Anda berubah menjadi kasus tertekan lainnya.

Baca juga: Pertimbangan Penting Saat Membeli Properti Luar Negeri

Dimana Peluangnya

Sektor perhotelan dan ritel yang mengalami masalah struktural akan mengalami kesulitan menghadapi badai ini dan cenderung menghadirkan peluang yang sulit. Industri hotel AS menghadapi lebih banyak penyitaan atau kebangkrutan karena semakin banyak pemilik yang gagal membayar kembali pinjaman yang jatuh tempo. Tingkat hunian hotel turun menjadi 39% di bulan Maret, turun 42% dibandingkan periode yang sama tahun lalu.

Sebuah studi Oxford Economics memperkirakan 2,8 hingga 3,4 juta pekerjaan di industri hotel akan hilang, dibandingkan dengan 400.000 yang hilang akibat resesi pada 2001 dan 9/11, serta 470.000 hilang pada resesi 2007 hingga 2009. Oleh karena itu, pemilik hotel yang mempertahankan hipotek akan berada di bawah tekanan untuk mengurangi utang mereka melalui pelepasan aset.

Sektor ritel telah mengalami perubahan struktural bahkan sebelum pandemi karena pembeli mengubah kebiasaan belanja mereka dengan pertumbuhan e-commerce. Selain perubahan permintaan, sektor ini secara umum juga menghadapi situasi kelebihan pasokan di negara-negara tertentu.

Selama 50 tahun terakhir, jumlah mal Amerika tumbuh hampir dua kali lebih cepat dari jumlah penduduk, hingga pada tahun 2015, AS memiliki ruang belanja per kapita 10 kali lebih banyak daripada Jerman. Ritel Amerika yang berlebihan, terlalu banyak dibangun dan terlalu tercecer telah lama jatuh karena negara tersebut bergerak menuju belanja online. Pada 2017, dan sekali lagi pada 2019, penutupan toko fisik mencapai titik tertinggi sepanjang masa menurut artikel WSJ. Pandemi COVID-19 tentu akan memperburuk perombakan struktural ini dengan semakin menurunnya pengeluaran konsumen.

Oleh karena itu, banyak properti ritel tidak akan kembali sebagai aset ritel yang sukses. Walaupun beberapa harga properti telah diturunkan menjadi senilai harga tanah, banyak properti yang berharga jauh di bawah biaya penggantian dan berada di lokasi yang baik untuk mengeksplorasi konversi ke penggunaan alternatif.

Baca juga: Gambaran Makro Brisbane

Garis bawah

Semakin banyak investor properti yang sedang mempersiapkan apa yang mereka yakini bisa menjadi peluang sekali dalam satu generasi untuk membeli aset real estat yang tertekan dengan harga murah. Perusahaan real estat besar seperti KKR, Blackstone dan Terra Capital Partners telah menyelesaikan atau mengumpulkan dana miliaran dolar dari keluarga kaya, sovereign-wealth funds (Badan Usaha Pengelola Investasi Negara) dan lainnya yang bertujuan untuk menyalurkan dana tersebut ke real estat yang tertekan. (sumber https://www.wsj.com/articles/cash-pours-into-distressed-real-estate-funds-as-investors-aim-to-play-offense-11587470400)

Di RealVantage, kami berada pada posisi yang tepat untuk memanfaatkan peluang ini karena dasar kami sangat berpengalaman dalam berinvestasi saat downcycle. Kami percaya volatilitas ekonomi saat ini akan menyebabkan aset tertekan tetapi ini kemungkinan akan terwujud dalam 6 hingga 12 bulan ke depan ketika nilai real estat mulai menurun.

RealVantage adalah platform investasi bersama yang mengizinkan investor kami untuk melakukan diversifikasi antar pasar, sektor, dan strategi investasi.

Kunjungi halaman utama kami untuk mengetahui lebih lanjut!