DIRE atau Investasi Bersama Real Estat?

Daftar Isi

1. Keunggulan DIRE
   a. Likuiditas
   b. Investasi Minimum
   c. Risiko Waktu
   d. Contoh REIT
2. Keunggulan Platform Investasi Bersama
   a. Kontrol
   b. Peluang Lebih Beragam
3. Paparan ke Pasar Saham
   a. Kinerja
4. Pertimbangan Lainnya
   a. Leverage/Daya ungkit
   b. Diversifikasi
   c. Contoh platform investasi bersama
5. Kesimpulan

Walaupun investasi real estat memiliki banyak manfaat, ada banyak hambatan bagi investor yang ingin menempuh jalur tradisional untuk memperoleh fisik real estat. Selain besarnya modal yang dibutuhkan, waktu, tenaga dan keahlian yang signifikan sangat diperlukan untuk meneliti pasar, memulai transaksi, mencari pinjaman, mengelola properti, menangani semua dokumentasi dan lain-lain. Tantangan ini semakin diperparah ketika properti tersebut berlokasi di luar negeri.

Daya tarik investasi bersama real estat dan DIRE (Dana Investasi Real Estat)/REIT (Real Estate Investment Trust) sangat membantu investor, mengingat kedua jalur investasi memungkinkan investor untuk mendapatkan paparan ke kelas aset tanpa dibebani oleh masalah-masalah yang disebutkan di atas. Meskipun kedua opsi memiliki banyak kesamaan, keduanya memiliki perbedaan yang relatif kurang jelas. Artikel ini tidak membela kedua jenis investasi. Sebaliknya, ini berusaha untuk secara obyektif memeriksa bagaimana investasi melalui investasi bersama dan DIRE dibandingkan satu sama lain. Diskusi akan diatur dengan cara berikut: aspek di mana DIRE lebih menguntungkan, area di mana platform investasi bersama lebih unggul, dan pertimbangan di mana tidak ada yang memiliki keunggulan yang jelas.

Keunggulan DIRE

Likuiditas

DIRE yang diperdagangkan secara publik mudah untuk dibeli dan dijual, sedangkan investor yang menggunakan platform investasi bersama menghadapi kendala likuiditas di dua sisi.

1. Beberapa platform menetapkan periode kepemilikan minimum. Bahkan setelah berakhirnya periode kepemilikan, trading dapat dibatasi oleh kurangnya pasar sekunder yang matang dan cukup besar.

2. Platform investasi bersama biasanya berusaha untuk menjual properti setelah periode kepemilikan tertentu dengan hasil untuk merealisasikan pengembalian total dan pengembalian modal bagi investor. Tidak ada jaminan bahwa pembeli yang cocok dapat ditemukan saat dicari. Risiko ini dapat dikurangi jika investor memilih manajer berpengalaman dan tetap berpegang pada pasar yang relatif likuid.

Investasi Minimum

Ambang investasi minimum untuk DIRE yang diperdagangkan di bursa publik sangat rendah, mulai dari hanya satu saham hingga 100 saham, tergantung pada yurisdiksinya. Ambang batas untuk platform investasi bersama bervariasi. Meskipun bisa serendah $ 1.000 untuk beberapa platform, sebagian besar akan menetapkan jumlah investasi minimum yang lebih tinggi.

Risiko Waktu

Dollar cost averaging adalah strategi investasi sederhana yang dapat digunakan untuk mengelola risiko waktu. Meskipun ini mudah dieksekusi untuk investasi di DIRE, ini kurang layak untuk investasi pada platform investasi bersama karena ukuran tiket minimum yang relatif lebih tinggi berpotensi menjadi kendala. Sementara investor mungkin dapat melakukan banyak pembelian dalam sindikat properti yang sama, jendela investasi ditutup setelah sindikat tersebut dipenuhi targetnya.

Contoh REIT

• Capital Land
• Keppel DC REITS
• First Real Estate
• Parkway Life REITS
• Far East Hospitality Trust
• ESR REIT

Keunggulan Platform Investasi Bersama

Kontrol

Investor pada platform investasi bersama memiliki kontrol dan transparansi mutlak atas peluang mana yang ingin mereka investasikan. Mereka diberdayakan untuk memilih peluang spesifik berdasarkan geografi, sektor, sifat investasi (lihat artikel: The Real Estate Risk/Reward Spectrum and Investment Strategies) yang akan memenuhi tujuan investasi mereka dengan baik.

DIRE mengikuti tema investasi umum, misalnya kantor Grade A di Singapura, mal ritel di Indonesia, mal outlet di China dan lain-lain, namun Investor tidak memiliki hak suara dalam pembangunan portofolio DIRE. Ada juga contoh ketika manajer DIRE tertentu menyimpang dari tema permainan murni awal untuk mengejar “strategi investasi” yang berbeda. Kompensasi manajer DIRE biasanya dikaitkan dengan dana kelolaan (AUM), yang menciptakan insentif untuk memperbesar AUM dengan cara yang bisa dibilang negatif bagi investor tertentu.

Karena DIRE berkewajiban untuk mendistribusikan sebagian besar pendapatan mereka dan mempertahankan posisi leverage konservatif, mereka perlu meningkatkan modal untuk akuisisi baru. Sering kali, hal ini dilakukan melalui rights issue dan investor mungkin terpaksa berinvestasi lebih jauh untuk mencegah dilusi pengembalian.

Peluang Lebih Beragam

DIRE berfokus terutama pada aset yang menghasilkan pendapatan yang matang dan cenderung jarang memperdagangkan aset. Tergantung pada yurisdiksi tempat mereka terdaftar, beberapa mungkin memiliki kelonggaran untuk terlibat dalam proyek pembangunan dan nilai tambah (value add). Akibatnya, sebagian besar investor DIRE dibatasi hanya pada segmen inti dari spektrum investasi real estat. Pada umumnya DIRE hanya dapat memperoleh aset yang yield accretive sehingga semakin mempersempit peluang yang tersedia bagi mereka. Di sisi lain, platform investasi bersama menawarkan keseluruhan strategi investasi yang mungkin lebih baik untuk melayani investor yang ingin mengalibrasi portofolionya. Investor dapat berinvestasi ke bagian lain dari capital stack (misalnya pinjaman mezanin) atau proyek yang lebih oportunistis yang memiliki spektrum risiko lebih tinggi.

Paparan ke Pasar Saham

Kinerja

DIRE yang diperdagangkan secara publik terpapar pada perubahan volatilitas pasar saham. Meskipun DIRE disebut sebagai cara yang efektif untuk mendiversifikasi portofolio saham, penelitian yang cermat tentang kinerja saham DIRE dengan kinerja pasar ekuitas secara keseluruhan menghasilkan korelasi positif yang tinggi (koefisien setinggi 0,86 selama awal 2011) dan merusak nilai diversifikasinya. Nilai lindung dari inflasi pada investasi real estat juga terganggu ketika harga saham DIRE dipengaruhi oleh banyak faktor. Di sisi lain, investasi real estat melalui platform investasi bersama sebagian besar terisolasi dari fluktuasi pasar saham.

Pertimbangan Lainnya

Leverage/Daya ungkit

Investor melalui platform investasi bersama dapat memanfaatkan kekuatan leverage secara lebih luas sedangkan DIRE terikat oleh peraturan hingga leverage yang relatif terbatas. Sementara leverage adalah pedang bermata dua yang bisa menjadi kutukan atau keuntungan bagi investor, platform investasi bersama dapat mencegah hal negatif tersebut. Sponsor proyek yang terampil dan berpengalaman dapat menggunakan leverage secara bertanggung jawab untuk meningkatkan laba bagi investor.

Diversifikasi

Ini adalah poin yang bisa diperdebatkan dengan dua cara. Banyak DIRE didukung oleh portofolio aset yang luas, menyediakan diversifikasi yang instan. Investasi bersama sindikat melibatkan satu properti pada satu waktu. Investor perlu membeli beberapa properti untuk mendiversifikasi portofolio. Dilihat dari perspektif mikro ini, DIRE jelas menawarkan diversifikasi yang lebih baik. Namun, seperti yang disebutkan sebelumnya dalam artikel ini, platform investasi bersama menawarkan akses kepada investor ke rangkaian peluang yang lebih luas. Dari konteks yang lebih luas ini, platform investasi bersama lebih baik dalam menawarkan diversifikasi kepada investor sehingga memungkinkan investor untuk mengalibrasi portofolio masing-masing untuk diversifikasi yang lebih baik. Juga telah dibahas sebelumnya bahwa DIRE dipengaruhi oleh fluktuasi pasar saham dengan cara yang sama seperti portofolio ekuitas. Hal ini semakin mengurangi nilai diversifikasi dari DIRE.

Contoh platform investasi bersama:

• CrowdStreet
• Peerstreet
• Equity Multiple
• Realty Mogul
• Cadre
• RealVantage
  

Kesimpulan

Apakah DIRE atau investasi bersama real estat adalah saluran yang lebih cocok tergantung pada investor individu dan situasional. Ada ruang dan tujuan bagi kedua jenis investasi untuk berjalan dalam strategi investor. Bagi investor yang mencari pengembalian yang lebih baik dan ingin memiliki investasi yang lebih panjang, investasi bersama real estat adalah saluran investasi yang lebih tepat. Hal ini memberikan investor untuk menggunakan leverage yang lebih baik, paparan ke peluang pasar menengah, partisipasi dalam strategi nilai tambah/oportunistis dan akses ke bagian lain dari capital stack. Investasi bersama real estat mampu memberikan fleksibilitas bagi investor untuk menghasilkan Alpha dengan menanam modal investasi pada level mikro.

RealVantage adalah platform investasi bersama yang mengizinkan investor kami untuk melakukan diversifikasi antar pasar, sektor, dan strategi investasi.

Kunjungi halaman utama kami untuk mengetahui lebih lanjut!